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ホーム > まちづくり・防災 > まちづくり > まちづくり指針・活動 > 都市計画法の開発許可制度について

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更新日:2006年9月1日

都市計画法の開発許可制度について

都市計画法に基づき、開発行為(主として、建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます)をしようとする者は、あらかじめ兵庫県知事の許可を得なければなりません。(政令市・中核市・特例市・事務処理市を除く)

1.開発行為の定義・適用範囲

開発行為の定義
開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。

建築物とは 土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの等
建築とは 建築物の新築、改築、増築又は移転
特定工作物とは 第1種特定工作物
・コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント、
危険物の貯蔵又は処理に供する工作物
第2種特定工作物
・ゴルフコース及び野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、
動物園その他の運動レジャー施設で1ヘクタール以上のもの
・墓園(1ヘクタール以上のもの)

適用範囲

区域の名称 許可が不要なもの(法第29条) 開発許可の基準
都市計画
区域内
市街化区域 1.開発面積が1,000平方メートル未満
(3大都市圏及び県規則で定める地域では500平方メートル未満)
2.鉄道施設・社会福祉施設・学校等公益上必要な施設
3.国・都道府県・一部事務組合・地方開発事業団等が行うもの
4.都市計画事業
5.土地区画整理事業
6.市街地再開発事業
7.住宅街区整備事業
8.公有水面埋立事業
9.非常災害の応急措置
10.通常の管理行為・軽易な行為
1.技術基準(法第33条)
市街化調整区域 1.農林漁業用施設・農林漁業者の住宅
2.市街化区域の欄の 2~10
1.技術基準(法第33条)
2.立地基準(法第34条)
非線引き
都市計画区域
1.開発面積が3,000平方メートル未満
2.市街化区域の欄の2~6,8~10
3.市街化調整区域の欄の1
1.技術基準(法第33条)
都市計画
区域外
準都市計画区域 1.開発面積が3,000平方メートル未満
2.市街化区域の欄の2~4,8~10
3.市街化調整区域の欄の1
1.技術基準(法第33条)
上記以外の
区域区域
1.開発面積が1ヘクタール未満
2.市街化区域の欄の2~4,8~10
3.市街化調整区域の欄の1
1.技術基準(法第33条)

2.設計者の資格・公共施設の管理者の同意等

設計者の資格
開発区域の面積が1ヘクタール以上の開発行為に関する工事については、設計者の資格が限定されますので注意して下さい。

公共施設の管理者の同意等
開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、次の協議又は同意を得る必要があります。
(1)開発行為に関係がある公共施設の管理者の同意
(2)開発行為により設置される公共施設を管理することとなる者に対する
(3)協議
開発区域の面積が20ヘクタール以上の開発行為にあっては、義務教育施設の設置義務者、水道事業者、40ヘクタールの開発行為にあっては、上記に加えて一般電気事業者、一般ガス事業者、鉄道事業者に対する協議

3.開発行為の流れ

(1)現地調査

開発区域外にある接続道路の幅員、種別、排水先の有無などの基本的事項を調査します。


(2)事前相談

現地調査を踏まえて、開発許可担当窓口と、土地利用、技術基準などの開発許可に関する打合せを行います。


(3)事前協議

事業者は、市町などの開発行為に関係する公共施設あるいは開発行為によって設置される公共施設の管理者と協議を行います。

具体的には、道路や排水、公園、消防水利など各施設に関して接続や処理の仕方、位置等の協議を行います。


(4)開発許可申請書の作成、提出

事前協議が終了すると、開発許可申請書に必要事項を記入し、設計図書及び土地権利者などの同意書を添えて提出します。

ここでは、公共施設や造成等の計画が適切であるか否かのほか、土地所有者等の同意を得ているか、資金計画や技術力面からの開発主体の信用性、工事施行者の実績・能力等について審査されます。


(5)開発許可と工事着手

審査が終了すると開発許可通知書が交付され、工事を行うことが可能となります。

事業者は、開発許可申請どおりに工事を行います。


(6)工事完了

工事が完了した場合には、工事完了届を開発許可権者に提出します。

開発許可権者は開発地の検査を行い、開発許可申請どおりに工事が完了したと認められる場合には検査済証を発行し、完了公告を行います。


(7)建築

完了公告後、建築確認申請を行い、予定建築物を建築します。

予定建築物以外の建築物を建築する場合は、許可が必要となる場合があります。

そのあとに、建築基準法の建築確認の手続きを行うことになります。


(注)知事の承認を受けた場合は、完了公告前に建築基準法の建築確認の手続きを行って、予定建築物の建築工事を行うことが可能となる場合もあります。ただし、予定建築物は、完了公告後でなければ使用できません。(建築基準法の完了検査も受ける必要があります。)

4.市街化調整区域における建築等の制限

市街化調整区域については、開発許可を受けた区域以外の区域で行われる建築物の建築(新築、改築、用途変更を含む。)又は第1種特定工作物を新設する場合は、建築許可が必要となります。

したがって、市街化調整区域において建築物の建築又は第1種特定工作物の新設するときは、開発許可か建築許可のいずれかの許可を受けることになります。


(1)許可の要件

許可を受けるには、次の要件のいずれかに該当することが必要です。

この要件は、市街化調整区域における開発行為の立地基準(法第34条)と同じです。

ア)法第34条第1号から第8号の2までの規定に該当するもの

イ)法第34条第9号の規定に該当するもの

ウ)市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内で建築し、又は建設することが困難又は著しく不適当と認められる建築物又は第1種特定工作物で、あらかじめ開発審査会の議を経たもの


(2)技術基準

許可にあたっては、当該敷地の周辺部に与える影響を考慮して、次の基準(用途変更の場合は、イを除く。)に適合する必要があります。

ア)排水施設が次に掲げる事項を勘案して、敷地内の下水を有効に排水するものであり、その排出によって周辺の土地に溢水等の被害を及ぼさないこと。

・当該地域における降水量

・当該敷地の規模、形状及び地盤の性質

・敷地の周辺の状況及び放流先の状況

・当該建築物又は第1種特定工作物の用途

イ)地盤の改良、擁壁の設置等安全上必要な措置が講じられていること。

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お問い合わせ

部署名:県土整備部まちづくり局まちづくり課  
電話:078-341-7711(内線4848)
FAX:078-362-4456
Eメール:machidukurika@pref.hyogo.jp