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更新日:2013年5月13日

土地利用に関する計画

地域地区

用途地域
 
用途地域は、良好な市街地環境の形成や都市における住居、商業、工業などの適正な配置による機能的な都市活動の確保を目的として、建築物の用途や容積率、建ぺい率、高さなどの形態を規制・誘導する都市計画・建築規制制度であり、秩序あるまちづくりに大きな役割を果たすものです。

特別用途地区
 
特別用途地区は、市街地の特性に応じて、特定の用途の保全や規制を行うことを目的として、用途地域と重複して定め、地域の実情に的確に対応したまちづくりの推進を図るため地方公共団体の条例で用途規制の強化または緩和を行う地区です。

高度地区

高度地区は、用途地域内で市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区です。
最高限度を定める高度地区は、住宅地で適正な人口密度及び良好な居住環境を保全する必要のある区域等で、北側の隣地境界線からの距離に応じた建築物の高さの最高限度またや絶対高さの最高限度等を定める地区です。
最低限度を定める高度地区は、市街地の中央部の商業地等で、特に土地の高度利用を図る必要のある地区において建築物の高さの最低限度を定める地区です。

高度利用地区

高度利用地区は、建築物の敷地等の統合を促進し、小規模建築物の建築を抑制するとともに建築物の敷地内に有効な空地を確保することにより、用途地域内の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面の位置を定める地区です。

特定街区

特定街区は、良好な環境と健全な形態を有する建築物を建築し、併せて有効な空地を確保することにより都市機能に適応した適正な街区を形成することにより、市街地の整備改善を図るため建築物の容積率、高さの最高限度、壁面の位置の制限を定める地区です。
特定街区内の建築物については建築基準法の一般的な形態制限は適用されません。
なお、この都市計画の案を定める場合には、その土地に関する権利を有するものの同意が必要です。

防火・準防火地区

防火地域及び準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するため定めるもので、当該地域内の一定規模以上の建築物については、耐火建築物又は準耐火建築物とすることが義務づけられています。
防火地域は、人の集中する商業系用途地域、主要駅周辺、密集市街地及び避難路となる幹線道路沿道の区域など、都市防火上枢要な区域について、準防火地域は、防火地域に準じて都市防災上必要な区域について定めることとしています。

臨港地区

臨港地区は、港湾施設等の港湾を管理運営するため、港湾法に基づく分区条例により土地利用を規制する地区です。
なお、分区指定された区域には、用途地域及び特別用途地区の用途規制は適用されません。


生産緑地地区

生産緑地地区の指定後は、農地所有者等に農地として管理する義務が生じ、建築等の行為が制限されますが、農地所有者は、指定後30年以上経過又は主たる従事者の死亡等の際、市町長に対し、時価で土地の買い取りを申し出ることができます。

生産緑地地区は、市街化区域内にある農地等の生産活動に裏付けられた緑地機能に着目して、公害又は災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等、良好な都市環境の確保に役立つ農地等を計画的に保全するために定めるものです。

なお、農地は営農の継続により初めて緑地としての機能を発揮することから、生産緑地地区の指定には長期間の営農の継続が前提となるため、その案については関係権利者の同意が必要となります。

駐車場整備地区

駐車場整備地区は、商業地域、近隣商業地域等で、自動車交通が著しく輻輳する地区において、道路の効用を保持し、円滑な道路交通を確保する必要があると認められる区域について、駐車施設の整備を促進すべき地区として都市計画に定めるものです。
駐車場整備地区内では、駐車場法第4条の規定により地方公共団体に対し駐車場整備計画を定めることが義務づけられるとともに、当該地区等では、同法第20条の規定により市町は一定の建築物の新築または増築に対して駐車施設の整備を義務付ける附置義務条例を制定することができます。

流通業務地区

流通業務地区は、当該都市における流通機能の向上及び道路交通の円滑化を図るため、流通業務市街地として整備すべき地域について、都市計画に定めるものです。
流通業務地区内では、流通業務に関連する施設以外の設置が規制されます。
この流通業務地区内で、その中核として特に一体的・計画的に整備すべき区域として、流通業務団地に係る都市計画が定められます。


風致地区

風致地区は、都市の風致を維持するために、都市計画によって定められる地区です。ここでいう風致とは、樹林地、水辺地などで構成された良好な自然的景観をいいますが、これらは生活に潤いを与え、緑豊かな住環境を作り出しています。風致地区では政令(注1)や県の条例(注2)で定められた一定規模以上の次の行為について規制がかかります。

建築物、工作物の新築、改築、増築または移転

水面の埋め立て、干拓
・木竹の伐採、土砂の採取など

なお、規制の内容について、詳しくはまちづくり局公園緑地課までお問い合わせください。

(注1)「風致地区内における建築等の規制に係る条例の制定に関する基準を定める政令」

(注2)「風致地区内における建築等の規制に関する条例」


緑地保全地域


緑地保全地域は都市近郊の里地、里山等において、土地利用との調和を図りながら、緑地の適正な保全を目的として、都市計画によって定められる地域です。

都市計画区域内の緑地(注)において、以下の要件のいずれかに該当する場合、県が都市計画に定めることができるとされています。
・無秩序な市街地化の防止または公害や災害の防止のため適正に保全する必要があるもの
・地域住民の健全な生活環境を確保するため適正に保全する必要があるもの

緑地保全地域が定められた場合には、県は関係市町などの意見を聴いて、「緑地保全計画」を定めます。緑地保全計画では主に以下の内容について定めることになっています。
・区域内での行為の制限の基準
・緑地の保全に関連して必要とされる施設の整備や管理協定に基づく緑地の管理のうち、必要な事項など

また、緑地保全地域では以下の行為について規制がかかります。
・建築物の新築、改築、増築
・水面の埋め立て、干拓
・木竹の伐採、土砂の採取など

なお、規制の内容について、詳しくはまちづくり局公園緑地課までお問い合わせください。

(注)「緑地」とは、「樹林地、草地、水辺地、岩石地もしくはその状況がこれらに類する土地が単独でもしくは一体となって、またはこれらに隣接している土地が、これらと一体となって、良好な自然的環境を形成しているもの」と定義されています。


特別緑地保全地区
特別緑地保全地区は都市における貴重な緑地を保全し、緑豊かな住環境を維持するために、都市計画によって定められる地区です。都市計画区域内の緑地において、以下の要件のいずれかに該当する場合、都市計画に定めることができるとされています。
・無秩序な市街地の防止、公害又は災害の防止などのため必要な遮断地帯、緩衝地帯又は避難地帯として適切な位置、規模及び形態を有するもの。
・神社、寺院などの建造物、遺跡などと一体となって、また伝承もしくは風俗習慣と結びついて当該地域において伝統的又は文化的意義を有するもの。
・風致、景観が優れているか、又は動植物の生息地・生育地として適正に保全する必要があり、かつ地域の住民の健全な生活環境を確保するために必要なもの。

特別緑地保全地区では以下の行為について規制がかかります。
・建築物の新築、改築、増築
・水面の埋め立て、干拓
・木竹の伐採、土砂の採取など

なお、規制の内容について、詳しくはまちづくり局公園緑地課までお問い合わせください。

兵庫県では震災復興の一環である六甲山系グリーンベルト整備事業が推進されることとあわせて、六甲山腹の市街地に面する斜面を特別緑地保全地区として都市計画決定しています。

 

緑化地域

緑化地域は良好な都市環境の形成に必要な緑地が不足し、建築物の敷地等において緑化を推進する必要がある区域について、市町が都市計画に定めることができます。

 

緑化地域内においては、敷地面積が一定規模以上の建築物の新築・増築を行う場合、所定の緑化率(注)を満足することが義務付けられます。

 

(注)緑化率…建築物の緑化施設(植栽、花壇、屋上緑化など)の面積の敷地面積に対する割合



促進区域

 

市街地における再開発、大都市地域の市街地区域内農地などの住宅・宅地の促進を図るため、関係権利者による市街地の計画的な整備、開発を促進するために定める区域のことです。
土地所有者等が定められた期間内に市街地再開発事業、土地区画整理事業等の実施により、一定の土地利用を実現することを促すとともに、一定期間が経過しても民間による事業が施行されない場合は公的機関による整備を義務づけています。

市街地再開発促進区域

区域内の宅地において、所有権又は借地権を有する者が第1種市街地再開発事業を行う場合と法定事業でなく建築確認及び開発許可によるコントロールを受けつつ促進区域の実現のための事業を行う場合が考えられます。
都市計画の決定後5年以内にこれらの事業が行われない場合には市町等が第1種市街地再開発事業を行うこととされています。


土地区画整理促進区域

区域内の宅地において、所有権又は借地権を有する者が土地区画整理事業を行う場合と、法定事業でなく開発許可によりコントロールを受けつつ促進区域の実現のための事業を行う場合が考えられます。

都市計画の決定後2年以内にこれらの事業が行われない場合には、市町等が事業を行うこととされています。


住宅街区整備促進区域

区域内の宅地において、所有権又は借地権を有する者が住宅街区整備事業を行う場合と、法定事業でなく建築確認及び開発許可によるコントロールを受けつつ促進区域の実現のための事業を行う場合が考えられます。

都市計画の決定後2年以内にこれらの事業が行われない場合には、市町等が住宅街区整備事業を行うこととされています。


拠点業務市街地整備土地区画整理促進区域

区域内の宅地において、所有権又は借地権を有する者が土地区画整理事業を行う場合と法定事業でなく開発許可によるコントロールを受けつつ促進区域の実現のための事業を行う場合が考えられます。都市計画の決定後3年以内にこれらの事業が行われない場合には、市町等が事業を行うこととされています。


遊休土地転換利用促進地区

遊休土地転換利用促進地区

市街化区域内の大規模な敷地で、未利用の状態にある土地について、当該土地が周辺地域における計画的な土地利用の増進を図るうえで、著しく支障となっている場合に、これが有効かつ適切な利用に供されることを促進し、もって、都市機能の増進を図るために定めるものです。

被災市街地復興推進地域

被災市街地復興推進地域

大規模な火災、震災その他の災害により相当数の建築物が滅失した区域について、当該区域の公共施設の整備状況、土地利用の動向等からみて不良な街区の環境が形成されるおそれのある場合に、土地区画整理事業等により整備されるべき公共施設の整備に関する事業を実施し、もって、緊急かつ健全な復興を図るために定めるものです。

お問い合わせ

部署名:県土整備部まちづくり局都市計画課

電話:078-341-7711(内線4656)

FAX:078-362-4453 

Eメール:toshikeikakuka@pref.hyogo.lg.jp