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更新日:2021年9月27日

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市街化調整区域における住宅の建築許可等について(住宅に係る許可基準)

詳細な基準をご覧になる場合は、それぞれの許可基準の名称をクリックしてください。

具体に計画を進める場合は、必ず事前に県民局又は県民センターの相談窓口にご相談ください。

1.新たに住宅を建築する場合

【区域区分日】市街化区域と市街化調整区域の区分に関する都市計画の決定により市街化調整区域として区分され、又は当該都市計画を変更してその区域が拡張された日のことです。地域によって日が異なりますので、該当する市町の都市計画担当窓口にお問い合せください。

【区域区分日前所有地】次のいずれかに該当する土地のことです。(詳細はこちら→区域区分日前所有地(PDF:78KB)

  • 建築予定者が区域区分日前から所有しているもの
  • 区域区分日の前日における所有者又は相続等によりその地位を承継した当該所有者の直系卑属若しくは2親等以内の親族から当該者の直系卑属又は2親等以内の親族である建築予定者が、区域区分日以後に相続等により承継し、又は承継することが確実なもの

許可基準

対象者

対象となる土地

建築できる住宅

世帯分離のための住宅(PDF:243KB)

(条例別表2の1の項)

次のいずれかに該当する者であって、婚姻等による別世帯の構成に伴い、新たに住宅を必要とする者

  • 市街化調整区域にある区域区分日前から親族が所有し、かつ、居住している住宅に、同居し、又は同居していた者
  • 市街化調整区域にある区域区分日以後に親族が所有し、かつ、居住している住宅に、通算して10年以上同居し、又は同居していた者

区域区分日前所有地

自己居住用戸建て住宅(延べ面積280平方メートル以下、敷地面積500平方メートル以下)

調整区域に住む者の住宅(PDF:138KB)

(条例別表2の2の項)

市街化調整区域に区域区分日前から居住し、又は居住していた者であって、転勤等による転入、借家からの転居、婚姻等による別世帯の構成等に伴い、新たに住宅を必要とする者

区域区分日前所有地

同上

既存集落における住宅(PDF:119KB)

(条例別表2の3の項)

転勤等による転入、借家からの転居、婚姻等による別世帯の構成等に伴い、新たに住宅を必要とする者

50以上の建築物(市街化区域内に存するものを含む。)が連たんしている土地の区域その他これに準ずる土地の区域内にある区域区分日前所有地

同上

居住水準向上のために敷地を拡大する住宅(PDF:109KB)

(条例別表2の4の項)

現敷地に区域区分日前から居住している者であって、居住水準の向上のために住宅を必要とする者

現敷地(区域区分日前所有地)にその隣接地(所有地)を加えた土地

自己居住用戸建て住宅(延べ面積280平方メートル以下又は建替え前の延べ面積以下、敷地面積500平方メートル以下)

土地の部分収用により敷地を拡大する住宅(PDF:92KB)

(条例別表2の5の項)

現敷地でその一部が収用されたものに居住している者であって、居住水準の向上のために住宅を必要とする者

現敷地にその隣接地(所有地)を加えた土地

自己居住用戸建て住宅(延べ面積280平方メートル以下又は建て替え前の延べ面積以下、現敷地に加えた土地の面積が収用された土地の面積の1.5倍以下)

旧住造法団地内の住宅(PDF:70KB)

(条例別表2の7の項)

(限定なし)

旧住宅地造成事業に関する法律第12条第3項の規定による工事の完了公告があった地区内の土地

戸建ての住宅又は第一種低層住居専用地域で建築することができる戸建ての兼用住宅

地縁者の住宅区域に建築できる建築物(PDF:131KB)

(旧条例別表第3の1の項)

特別指定区域

開発区域周辺の市街化調整区域に通算して10年以上居住する者であって、転勤等による転入、借家からの転居、婚姻等による別世帯の構成等に伴い、新たに住宅を必要とする者

特別指定区域内であって、旧条例別表第3の1の項に規定する建築物が建築できると定められた区域内に所有し、又は直系尊属の者から所有者の地位を承継することが確実な土地

自己居住用戸建て住宅(延べ面積280平方メートル以下、敷地面積500平方メートル以下)

新規居住者の住宅区域に建築できる建築物(PDF:48KB)

(旧条例別表第3の2の項)

特別指定区域

(限定なし)

特別指定区域内であって、旧条例別表第3の2の項に規定する建築物が建築できると定められた区域内の土地

(限定なし)

大規模既存集落における住宅(PDF:276KB)

(特例措置基準2)

以下のいずれかに該当する者であって、新たに住宅を必要とする者

  • 区域区分日前から当該大規模既存集落に継続して居住している者であって、生活環境を改善するために新規に建築が必要な者
  • 区域区分日前から当該大規模既存集落に継続して存する世帯の世帯構成員として同居し、又は同居していた者

知事が指定した大規模既存集落内に所有し、又は世帯構成員から相続等により承継することが確実な土地

自己居住用戸建て住宅(延べ面積280平方メートル以下、敷地面積500平方メートル以下)

阪神間都市計画区域の市街化調整区域に存する既存住宅団地の自己用住宅(PDF:109KB)

(特例措置基準8)

(限定なし)

阪神間都市計画区域の変更等により

猪名川町の新たに市街化調整区域に編入された区域で、知事が承認した団地

戸建ての住宅又は第一種低層住居専用地域で建築することができる戸建ての兼用住宅(敷地面積概ね150平方メートル以上)

既存集落における自己用住宅(PDF:140KB)

(提案基準7)

区域区分日前から建築予定地周辺の市街化調整区域に居住しており、当該地域と地縁性の認められる者であって、生活環境を改善するために新たに住宅を必要とする者

50以上の建築物(市街化調整区域内に存するものに限る。)が連たんしている土地の区域その他これに準ずる土地の区域内の土地

自己居住用戸建て住宅(延べ面積280平方メートル以下、敷地面積500平方メートル以下)

農業者用住宅(PDF:78KB)

(法第29条第1項第2号)

(許可不要※)

農業委員会の発行する農業者証明等が取得できる営農者であって、現在住宅を所有していない者(現住宅敷地内での建替え、世帯分離のための住宅建築、住環境改善のための移転建替え等を行う場合は、現在住宅を所有している場合でも対象となる。)

耕作地周辺の土地等

農業者用住宅

※許可不要・・・都市計画法に基づく許可は不要ですが、建築に当たっては建築確認申請時に、「開発許可等不要証明」(60条証明)が必要です。

2.既存住宅の使用者(居住者)を変更する場合(増改築を行う場合を含む)

市街化調整区域で許可を受けて建築された住宅は、使用者(居住者)が変わる場合、都市計画法上の用途変更に該当し、許可が必要です。

許可の対象となる住宅は、適法に建築され存しているものに限ります。

許可基準

対象者

対象となる住宅

用途変更と併せて増改築を行う場合の住宅の規模等

他人への譲渡のために用途を変更する住宅(PDF:106KB)

(条例別表2の6の項)

以下のいずれかに該当する者

  • 自己居住用戸建て住宅に通算して10年以上居住している者であって、転勤、介護者との同居等による転居が必要となるため、当該住宅を他の者へ譲渡しようとする者(譲渡人)
  • 上記譲渡人から当該住宅を譲り受けようとする者

通算して10年以上居住された自己居住用戸建て住宅

延べ面積280平方メートル以下又は建替え前の延べ面積以下

農業者用住宅等から自己が引き続き居住する住宅への用途変更(PDF:109KB)

(特例措置基準9)

右欄のいずれかの住宅を、引き続き住み続ける自己の居住の用に供する住宅に用途変更しようとする者

10年以上適法に使用されたか、やむを得ない事情により建築時の条件を満たさなくなった住宅であって、以下のいずれかに該当する住宅

  • 農業者用住宅
  • 許可を受けて建築された兼用住宅
  • 許可を受けて建築された自己居住用住宅

同上

農業者用住宅等から一般住宅への用途変更(PDF:99KB)

(提案基準11)

以下のいずれかに該当する者

  • 自己居住用の住宅に10年以上居住し、又はしていた者で、競売、差押え等が行われ、又は行われることが確実となり、やむを得ず転居が必要となった者(譲渡人)
  • 上記譲渡人から当該住宅を譲りうけようとする者
  • 競売等により建築物を取得した者

通算して10年以上居住された住宅であって、以下のいずれかに該当する住宅

  • 農業者用住宅
  • 許可を受けて建築された自己居住用住宅

同上

UJIターンする者の住宅(PDF:97KB)

(提案基準25)

市町又は県の支援制度に基づく転入、当該市町又は隣接市町で新たに就業又は就職するための転入等、移住・定住の促進に資するものとして当該市町が認めた者

市町が集落区域と定めた区域内にあり、建築後10年以上経過した住宅(申請者が当該土地及び住宅を取得又は借地・借家するもの)

同上

区域区分日前に建築された住宅

(許可不要※)

区域区分日前に建築され、適法に存している住宅を取得するなどして、引き続き住宅として使用する者

区域区分日前に建築された住宅

増改築を行う場合は、従前の敷地の範囲内

  • 現居住者が現住宅敷地内で住宅(適法に建築され、適法に使用されているものに限る。)を建て替える場合は許可不要※です。
  • 住宅を店舗等(兼用住宅を含む)として使用することや、区域区分日以後に建築された住宅の居住者の変更は、用途変更に該当するため許可が必要です。

※許可不要・・・都市計画法に基づく許可は不要ですが、建築に当たっては建築確認申請時に、「開発許可等不要証明」(60条証明)が必要です。

お問い合わせ

部署名:県土整備部住宅建築局建築指導課

電話:078-341-7711(内線2720)

FAX:078-362-4455

Eメール:kenchikushidouka@pref.hyogo.lg.jp