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更新日:2019年5月23日

市街化調整区域における開発許可の弾力的運用-都市計画法施行条例の制定-

平成13年5月に施行された改正都市計画法により、市街化調整区域において行うことが可能な開発行為(建築行為も含む。以下同じ。)として次に掲げるものを条例で定めることができるようになりました。
本県では、地方分権の時代に相応しい、地域の実情に即した弾力的な開発許可の運用を行なうこと、また、開発許可に係る基準の明確化、手続の迅速化を図ることを目的に、都市計画法施行条例を制定しました。

法改正により市街化調整区域で可能となった開発行為

  1. 開発指定区域内において行う開発行為(法34条11号、令36条1項3号ロ)
    条例で指定した開発指定区域内において行う開発行為で、その開発行為により建築される建築物の用途が周辺地域の環境の保全上支障のないもの
  2. 市街化を促進しない開発行為(法34条12号、令36条1項3号ハ)
    周辺の市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域で行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為で、その開発行為により建築される建築物の用途又はその区域、目的を条例で定めたもの

開発指定区域内において行う開発行為

条例の内容

(1)開発指定区域内において行う開発行為

開発指定区域は、その指定が行われると一定の用途の建築物であればその建築が可能となる制度です。道路が狭隘な集落などでは居住環境の悪化等をもたらすおそれがあります。このため、指定要件として、市街化区域に隣接・近接する地域であること、農用地等の保全すべき区域を含まないこと等の法令要件に加えて、道路等の公共施設が整備されていることなどを条例に定めました。

ア、開発指定区域の指定要件

  • (ア)市街化区域に接する大字又はその大字に接する大字等の区域内にあること。(これは既存宅地制度(注1)を適用していた区域と同じです)
    注1:調整区域となった時点で既に宅地であった旨の知事の確認を受けた土地においては、建築許可を必要としない制度で今回の法改正により廃止された。
  • (イ)おおむね50以上の建築物が50m以内の敷地間隔で連たんする区域のうち、道路、排水施設及び給水施設が整備されている区域であること。
  • (ウ)市街化区域の計画的な市街化(土地区画整理事業等)に影響を与えない区域であること。
  • (エ)優良な農地や緑地あるいは災害のおそれのある土地を含まない区域であること。

イ、開発指定区域の指定手続

市町からの原案の提出、住民及び関係権利者の意見を聴くための案の縦覧等の指定手続を条例に定めました。

ウ、開発指定区域内の建築物の用途

第一種低層住居専用地域内に建築することができる建築物の用途とします。ただし、地場産業等の工場が存する集落と専ら戸建住宅で構成される集落については別に用途を定めました。
なお、これらの用途制限に関わらず、日用品販売店など従来から市街化調整区域に建築することができる建築物については建築できます。

エ、開発指定区域の指定状況

市町名 地区名称 区域面積 条例で定める環境の保全上支障があると認められる予定建築物等の用途
加東市 下滝野-1 4.1ha

建築基準法(昭和25年法律第201号)別表第2(い)項に掲げる建築物の

用途以外の用途及び同項第3号に掲げる共同住宅等の用途を加えた用途

下滝野-2 3.9ha
多井田 2.1ha
三木市 南ヶ丘・桜ヶ丘 3.4ha

 

市街化を促進しない開発行為

(2)市街化を促進しない開発行為

ア、開発審査会の審査基準に定められた開発行為

開発審査会の審査基準に該当し、その議を経て許可している開発行為のうち、分家住宅等の定型的なものを条例に移行しました。(県民局長は、開発審査会に付議することなく開発許可を行うことになり手続が迅速化されます。次項イも同じ。)

イ、市町土地利用計画と連携して許可する開発行為(特別指定区域制度)

地域活性化等の課題を抱える地域については、新規居住者のための住宅の建築や、工場の拡張などを新たに認めることとしました。
そのため、市町やまちづくり協議会等の住民団体が、施策や地区のまちづくりを推進する観点から市街化調整区域の土地利用計画を策定した場合は、その土地利用計画と連携した開発行為を認めることとし、それらの開発行為を条例に定めました。なお、これらの開発行為は土地利用計画に基づいて条例で指定する特別指定区域内に限ります。

  • (ア)市町土地利用計画と特別指定区域
    市町長は土地利用計画に基づく特別指定区域の指定を知事に申し出ます。知事はこの申出を受けて、市街化を促進しないこと、周辺地域の環境の保全上支障がないこと等の要件に該当する場合は、区域を指定します。
  • (イ)特別指定区域内で認められる開発行為
    1. 集落における地縁者の住宅(運用拡大)
      現行の基準:線引き前から居住する者であること
      線引き前から所有する土地に建築すること
      新たな基準:10年以上居住する者であること
      自己が所有する土地に建築すること(線引き後取得も可)
    2. 居住者が減少している集落における新規居住者の住宅(新規)
    3. 集落における地縁者の小規模事業所(運用拡大)
      現行の基準:線引き前から居住する者であること
      大規模既存集落(注2)内の土地に建築すること
      新たな基準:10年以上居住する者であること
      既存集落内の土地に建築すること

注2:市街化区域から独立して一体的な日常生活圏を構成し、合併前の旧町村役場等が存する戸数200戸以上、人口密度30人/ha以上で知事が指定した集落

関連リンク:特別指定区域制度について

条例が適用される市町等

(3)条例が適用される市町

県が開発許可権限を有する31市町のうち、線引都市計画区域にある16市町に適用され、神戸市、姫路市等の開発許可権限を有する10市には適用されません。

線引都市計画区域 県が開発許可 市が開発許可(適用外)
神戸都市計画区域 神戸市
阪神間都市計画区域 芦屋市、猪名川町 尼崎市、西宮市、伊丹市、宝塚市、川西市、三田市
東播都市計画区域 高砂市、播磨町、稲美町、三木市、小野市、加西市、西脇市、加東市 明石市、加古川市
中播都市計画区域 たつの市、太子町、福崎町 姫路市
西播都市計画区域 赤穂市、相生市、上郡町
  16市町 10市

条例の施行日

この条例は、平成14年4月1日から施行しました。

お問い合わせ

部署名:県土整備部住宅建築局建築指導課
電話:078-341-7711(内線2720)
FAX:078-362-4456
Eメール:kenchikushidouka@pref.hyogo.lg.jp