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更新日：2025年12月1日

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市街化調整区域における開発許可制度の弾力的運用

県では、地域活力を維持するため、市街化調整区域での建築規制を緩和しています。
既存建築物の有効活用や地域に必要な建築物の建築等をされたい方は、以下のリーフレット等をご覧ください。

緩和に関する制度の主な内容は以下のとおりです。
具体的に計画を進める場合や各制度・基準等についてお問合せがある場合は、計画地を所管する県民局又は県民センターの相談窓口にご相談ください。

条例により市街化調整区域で可能となる開発行為

都市計画法の規定により、市街化調整区域において行うことが可能な開発行為（建築行為も含む。以下同じ。）として次に掲げるものを都市計画法施行条例（平成14年条例第25号）で定めています。

(1)開発指定区域

市街化区域に隣接・近接する地域で一定の要件を満たす区域については、開発指定区域の指定を受けることにより、住宅等の建築を目的とした開発行為が可能になります。

ア.開発指定区域の指定要件

  • (ア)市街化区域に接する大字又はその大字に接する大字等の区域内にあること。（これは既存宅地制度(注)を適用していた区域と同じです）
    注：市街化調整区域となった時点で既に宅地であった旨の知事の確認を受けた土地においては、建築許可を必要としない制度で平成13年の法改正により廃止された。
  • (イ)おおむね50以上の建築物が50m以内の敷地間隔で連たんする区域のうち、道路、排水施設及び給水施設が整備されている区域であること。
  • (ウ)市街化区域の計画的な市街化（土地区画整理事業等）に影響を与えない区域であること。
  • (エ)優良な農地や緑地あるいは災害のおそれのある土地を含まない区域であること。

イ.開発指定区域の指定手続

市町からの原案の提出、住民及び関係権利者の意見を聴くための案の縦覧等の指定手続を条例に定めています。

ウ.開発指定区域内の建築物の用途

第一種低層住居専用地域内に建築することができる建築物の用途とします。ただし、地場産業等の工場が存する集落と専ら戸建住宅で構成される集落については別に用途を定めています。
なお、これらの用途制限に関わらず、日用品販売店など従来から市街化調整区域に建築することができる建築物については建築できます。

エ.開発指定区域の指定状況

市町名 地区名称 区域面積 条例で定める環境の保全上支障があると認められる予定建築物等の用途
加東市 下滝野-1 4.1ha

建築基準法（昭和25年法律第201号）別表第2（い）項に掲げる建築物の

用途以外の用途及び同項第3号に掲げる共同住宅等の用途を加えた用途
下滝野-2 3.9ha
多井田 2.1ha
三木市 南ヶ丘・桜ヶ丘 3.4ha

区域の詳細については、各市の開発許可担当窓口又は兵庫県県土整備部住宅建築局建築指導課に図書を備え置いて縦覧に供していますのでそちらをご確認ください。
なお、指定区域図については、各市の開発指定区域HP（下記参照）においても参考としてアップロードされています。

関連リンク（各市の開発指定区域HP）

(2)市街化を促進しない開発行為のうち定型的なもの

従来、開発審査会の審査基準に該当し、その議を経て許可していた開発行為のうち、分家住宅等の定型的なものを条例に定めています。

詳しくは、下記リンクのうち、条例別表第2に関する事項をご確認ください。

(3)特別指定区域制度

市町やまちづくり協議会等の住民団体が、施策や地区のまちづくりを推進する観点から市街化調整区域の土地利用計画を策定した場合、その土地利用計画に適合する開発行為を可能とするため、特別指定区域の指定を受けることができます。

制度利用の流れや区域の指定状況は下記のリンクをご確認ください。

(4)空家特区域制度

市街化調整区域のうち空家活用特区条例に基づく特区の指定を受けた区域の空家は、市町が定める空家等活用方針に則した用途（カフェやホテル、事務所、社宅等）への用途の変更が可能です。

また、特区内の空家であって、区域区分日よりも前に建築されたものは、除却前に届出することにより、除却後の更地においても従前と同一用途での新築が可能となります。

詳しくは下記のリンクをご確認ください。

開発審査会基準により市街化調整区域で可能となる開発行為

県では、都市計画法第34条第14号の規定に基づき、同条第1号から第13号までのいずれの規定にも該当しない開発行為について、地域の特性、社会経済の発展状況の変化、市街化区域を含めた市街化の状況、区域区分の態様等の事情を総合的に勘案し、当該開発行為の予定建築物等の用途、目的、位置、規模等を個別具体的に検討して、周辺の市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内で行うことが困難又は著しく不適当と認めら れる場合は、開発審査会の議を経て許可し得ることとしており、審査会へ提案できる基準（提案基準）と審査会の議を経たものとして許可できる基準（特例措置基準）を定めています。

詳しくは下記のリンクをご確認ください。

条例・開発審査会基準が適用される市町等

上記の条例及び許可基準は、県が開発許可権限を有する31市町のうち、線引都市計画区域にある16市町に適用されます。
神戸市、姫路市等の独自に開発許可権限を有する10市には適用されません。
 
線引都市計画区域 県が開発許可 市が開発許可（適用外）
神戸都市計画区域 - 神戸市
阪神間都市計画区域 芦屋市、猪名川町 尼崎市、西宮市、伊丹市、宝塚市、川西市、三田市
東播都市計画区域 高砂市、播磨町、稲美町、三木市、小野市、加西市、西脇市、加東市 明石市、加古川市
中播都市計画区域 たつの市、太子町、福崎町 姫路市
西播都市計画区域 赤穂市、相生市、上郡町 -
  16市町 10市
 

お問い合わせ

部署名：まちづくり部建築指導課　開発指導班
電話：078-341-7711(内線2720)
FAX：078-362-4456
Eメール：kenchikushidouka@pref.hyogo.lg.jp

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